Il decreto attuativo sul federalismo fiscale ha introdotto, in merito al regime delle locazioni di beni immobili abitativi e relative pertinenze da parte di persone fisiche non esercenti attività d'impresa e/o professioni, un nuovo regime impositivo opzionale a quello ordinario di tassazione secondo la progressività degli scaglioni Irpef, la c.d. cedolare secca.

La nuova tassazione sostituiva non è quindi applicabile qualora il locatore persona fisica conceda in locazione un immobile non rientrante nelle categorie abitative (da A1 a A11, esclusi gli A10 uffici), quali ad esempio immobili ad uso commerciale-artigianale.
La nuova tassazione non è altresì applicabile ai contratti di sublocazione.

Tale imposta è assoggettata ad aliquote differenziate pari al 19% se trattasi di locazioni di immobili mediante contratti a canone concordato (legge n. 431/1998) e pari al 21% per i c.d. contratti a canone libero. La base imponibile dell'imposta è l'intero canone di locazione annuo indicato in contratto (non vi è la riduzione del 15% della base imponibile, come nel regime ordinario progressivo).

Il nuovo regime impositivo si applica esclusivamente alle persone fisiche che concedono in locazione gli immobili abitativi come "persone fisiche" non nell'esercizio di impresa e/o professione; ne restano escluse quindi tutte le locazioni nelle quali parte concedente risulta essere una società ed ente che svolge attività di gestione e locazione di beni immobili nell'esercizio di impresa (c.d. immobiliari di gestione).

L'imposta del 19% o 21% è alternativa alle seguenti imposte:

• a) Irpef e addizionali all'irpef sui redditi fondiari
• b) Imposta di registro del 2%
• c) Imposta di bollo sui contratti di locazione

Il locatore può esercitare o meno l'opzione della cd cedolare secca; qualora eserciti l'opzione, si rinunzia per tutta la durata del contratto ad aumenti del canone, compresi quelli relativi agli adeguamenti Istat. A tal fine il proprietario deve darne comunicazione al conduttore a mezzo raccomandata Ar; tale comunicazione deve essere inviata prima dell'esercizio dell'opzione, pena l'inefficacia della stessa.

Il versamento dell'imposta avviene entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). Per l'anno 2011 l'acconto deve essere pari all'85% e a partire dal 2012 pari al 95%.

Chi intende esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto deve compilare un apposito modello denominato "Siria" semplificato, che deve essere presentato entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

L'opzione vincola il proprietario per l'intera durata contrattuale o della proroga o per il residuo periodo contrattuale, salvo revoca da effettuarsi durante l'anno successivo a quello di esercizio dell'opzione.

Naturalmente si sottolinea fin da ora che il nuovo regime opzione porterà i contribuenti ad effettuare calcoli di convenienza in relazione al proprio profilo contributivo; in sintesi possiamo affermare che la convenienza della cedolare è minore nel caso di contratti a canone concordato in presenza di redditi meno elevati. Nel caso di contribuente con un reddito superiore ad euro 28000, nel caso di contratto a canone libero la cedolare secca è in quasi tutti i casi maggiormente vantaggiosa. Si deve tenere conto poi che il reddito derivante dal canone di locazione nel caso di cedolare secca non può godere di detrazioni e/o deduzioni come nel caso di reddito libero soggetto agli scaglioni Irpef, essendo appunto soggetto a tassazione sostitutiva; inoltre che il canone non può subire aumenti Istat ed infine che per l'imposta di registro già versata sui contratti non è possibile chiedere il rimborso.